Desde este jueves los alquileres vigentes no pueden subir más de un 2 % anual si propietario e inquilino no pactan otra cosa. Lo fija el Real Decreto-ley 29/2026, publicado el miércoles en el BOE y en vigor desde el 8 de octubre. El tope rige hasta el 31 de diciembre de 2027 y no permite ninguna subida si la renta ya supera el máximo de una zona tensionada.
Son dos decretos, no uno. El 29/2026 es el que ya se aplica. El 28/2026, que reforma la duración de los contratos, no entrará en vigor hasta el 15 de noviembre. Ambos nacen tras la derogación del decreto anterior sobre vivienda el 29 de septiembre, que provocó las manifestaciones del 3 y 4 de octubre, según recoge el propio texto.
Lo que cambia ya para quien alquila
Además del tope del 2 %, el decreto 29/2026 permite al inquilino con contrato vigente pedir una prórroga extraordinaria por años, hasta dos más como máximo, siempre que esté al corriente de pago. Los contratos temporales exigen una causa real acreditada y no pueden durar más de 12 meses salvo que esa causa persista.
También introduce una deducción del 10 % del alquiler en el IRPF para quienes tengan una base imponible de hasta 33.007 euros, y una reducción de hasta el 100 % de los rendimientos para el propietario que firme contratos nuevos con renta asequible.
Contra los fondos y los desahucios
El artículo 1 limita las compras a las entidades con más de 10 inmuebles residenciales urbanos o más de 1.500 metros cuadrados construidos: hasta el 31 de diciembre de 2030 no podrán adquirir por debajo del 70 % del valor de tasación de mercado. El mismo texto suspende hasta esa fecha los desahucios de personas vulnerables sin alternativa habitacional y, si quien demanda es una de esas entidades, el juez los suspenderá de forma automática.
En los desahucios por impago, la administración tiene un máximo de dos meses para ofrecer una alternativa de vivienda o pagar la deuda. Si no lo hace, queda subrogada en la posición del deudor. La administración asume además los gastos de compensación del propietario, que el texto limita a la renta dejada de cobrar, los suministros impagados y las costas.
Contratos más largos y dinero público
El decreto 28/2026 fija contratos de cinco años (siete si el arrendador es una persona jurídica) con prórrogas obligatorias del mismo plazo. El casero tendrá que avisar con seis meses de antelación, frente a los cuatro actuales, y el inquilino con dos. Si no prorroga, indemnizará con el mayor de dos importes: doce mensualidades del sistema estatal de referencia de precios o una mensualidad por cada año de residencia. No habrá indemnización si el propietario necesita la casa para sí o para familiares hasta el segundo grado. En vulnerabilidad, la prórroga extraordinaria llega a un año, y en zonas tensionadas, a tres.
La parte de inversión pública suma un Fondo de Vivienda de Impacto Social de 400 millones de euros, una línea de avales de 2.000 millones y un mecanismo de préstamos de hasta 50.000 euros a coste cero, llamado TU CASA, con una dotación inicial de 10.000 millones. Define como asequible la vivienda cuyo precio no supera el 30 % de la renta mediana municipal.
El problema que miden los datos
La exposición de motivos recuerda que el Banco de España calcula un déficit de 750.000 viviendas y que el 26,8 % de los hogares en alquiler dedicó en 2025 más del 40 % de sus ingresos a pagarlo. El Índice de Precios de Vivienda del INE sitúa la subida anual del segundo trimestre de 2026 en el 12,2 %: un 12,9 % la vivienda de segunda mano y un 7,4 % la nueva. Ninguna comunidad bajó del 9,5 % (Navarra), y Ceuta, Asturias y Castilla y León alcanzaron al menos el 14,8 %.
Los decretos-ley caducan si el Congreso no los convalida en 30 días, y las Cortes están disueltas desde la convocatoria de elecciones para el 29 de noviembre. Corresponderá a la Diputación Permanente decidir si siguen adelante.
Opina