El Gobierno ha publicado en el BOE del 7 de octubre dos reales decretos-ley de vivienda con calendarios distintos. El Real Decreto-ley 29/2026, sobre la función social de la vivienda y la oferta asequible, entra en vigor el 8 de octubre. El Real Decreto-ley 28/2026, sobre la estabilidad de los contratos de alquiler de vivienda habitual, lo hará el 15 de noviembre, a dos semanas de las elecciones.
Esa diferencia de fechas importa porque un decreto-ley solo sobrevive si se convalida. La Constitución (artículo 86) da un plazo de treinta días desde su promulgación. Con las Cortes disueltas por la convocatoria del 29 de noviembre, esa votación no la hace el pleno, sino la Diputación Permanente, un órgano mucho más reducido.
Lo que cambia el decreto 29/2026
El artículo 1 limita hasta el 31 de diciembre de 2030 la adquisición de inmuebles por un precio inferior al 70 % de su valor de tasación de mercado. Está pensado para quienes compran carteras hipotecarias en dificultades y para los grandes tenedores. Quedan fuera los entes públicos que promuevan vivienda social.
El mismo texto crea el programa TU CASA, con préstamos para la compra de primera vivienda. Cubren el menor importe entre el 20 % del valor de la casa y 50.000 euros, a un plazo de hasta diez años, y el texto los dota con una financiación inicial de 10.000 millones de euros. También suspende los desahucios de personas vulnerables sin alternativa habitacional.
Lo que cambia el decreto 28/2026
El decreto de alquileres convierte la renovación en la norma: pasados los cinco años de contrato (siete si el arrendador es una empresa), este se renueva por periodos iguales salvo aviso expreso. El casero deberá avisar con seis meses de antelación, frente a los cuatro actuales, y el inquilino con dos.
Si el propietario no renueva, debe indemnizar con el mayor de estos importes: doce mensualidades calculadas con el valor de referencia individualizado, o una mensualidad por año de residencia. Hay excepciones, entre ellas que el propietario necesite la casa para vivir en ella.
El texto prevé además dos prórrogas extraordinarias. La de vulnerabilidad, de hasta un año, exige acreditación de los servicios sociales y es obligatoria para los grandes tenedores. La de zonas tensionadas permite prorrogar por plazos anuales hasta tres años.
Qué se decide ahora
El decreto de alquileres es el más expuesto, porque su entrada en vigor queda más allá del momento en que se votará y porque toca derechos de propiedad en pleno periodo electoral. El de compras y ayudas ya está en vigor, y mientras no se derogue seguirá produciendo efectos.
La Diputación Permanente debe pronunciarse sobre ambos dentro del plazo constitucional, antes de las elecciones del 29 de noviembre.
